خمس تكاليف لا يلاحظها الملاك

صورة تشارلز طومسون

على الرغم من بذل قصارى جهدك للتخطيط والتوقع والتقدير ، بصفتك مستثمرًا في تأجير العقارات ، فإنك تدرك أنه من المتوقع حدوث إنفاق مفرط قليلاً من وقت لآخر. ومع ذلك ، بالنسبة لبعض الملاك وأصحاب العقارات ، يمكن أن يحدث الإفراط في الإنفاق الآن ، وبعلمهم. سوف تتقلب المصروفات والتكاليف ، والتي يجب أن تكون حريصًا على مراقبتها. لكن ضع هذه التكاليف الخمس في الاعتبار أيضًا. وهي تمثل المجالات المشتركة التي يحدث فيها الإفراط في الإنفاق غير المقصود أكثر من غيره. ويمكن أن تكلفك إمكانات وعائدات NOI الجادة إذا لم تكن حريصًا.

1. تكاليف الصيانة تتسلل أكثر

تعد صيانة وإصلاح الممتلكات المؤجرة في Lehigh Valley جهدًا مستمرًا. وأنت على دراية بهذه التكاليف والنفقات - عادة. ومع ذلك ، فإن ما يمكن أن يحدث ، ويتسلل إلى صافي أرباحك بسرعة ، هو عدم التخطيط لإجراء صيانة معتدلة وكبيرة. لن يضر أي تسرب صغير في الصنبور بالبنك لإصلاحه. ولكن إذا انتظرت وقتًا طويلاً لمعالجتها أو إذا تخلت عن الفحص الروتيني الشامل لاكتشاف المشكلات الأكبر التي قد تكون موجودة ، فقد يتحول هذا الصنبور المتسرب إلى أنبوب متدفق أو قبو غارق أو نمو فطري. وستكلفك جميع مكالمات الصيانة هذه أكثر بكثير من مجرد زيارة سريعة من السباك.

لتجنب الإنفاق الزائد على صيانة الممتلكات ، كن حريصًا على جدولة عمليات التفتيش المهنية والمقاول بشكل روتيني. ستثير عمليات التفتيش هذه المخاوف المحتملة مبكرًا ، مما يتيح لك الوقت لتكون استباقيًا بشأن الإصلاحات والاستبدال ووضع الميزانية للمشاريع الكبيرة القادمة. بالإضافة إلى ذلك ، تعد الاستجابة السريعة لطلبات الإصلاح الخاصة بالمقيمين أمرًا بالغ الأهمية ، ليس فقط من وجهة نظر خدمة العملاء ولكن أيضًا من موقع الحفاظ على حالة الممتلكات.

2. الرسوم القانونية

يعد وجود شريك قانوني في ركنك ، خاصة للمساعدة في عمليات الإخلاء ولغة عقد الإيجار ، قرارًا رائعًا. ومع ذلك ، إذا كنت في شراكة مع محترف قانوني غير مناسب ، أو إذا كنت تواجه حجمًا كبيرًا من العمل القانوني ، فستحصل على فواتير أعلى. في بعض الحالات ، لا يدرك الملاك أنهم يتقاضون تلك الساعات المدفوعة حتى وصول الفاتورة أيضًا.

تحدث مع المتخصص القانوني الخاص بك بانتظام حول الخدمات المقدمة. تأكد من العمل مع محامٍ أو شركة ذات خبرة وخبرة في مجال العقارات. واطرح جميع الأسئلة في وقت مبكر ، حتى تفهم الرسوم والتكاليف المتوقعة. هل يتم محاسبتك بالساعة ، أو تدفع رسوم التجنيب ، أو تتراكم الرسوم على رسوم الإيداع الأخرى؟ ثانيًا ، إذا كنت مضطرًا لتوكيل محام بشكل متكرر جدًا ، فقد تكون علامة على أن عملية الفرز المسبق للمقيم لديك قد تحتاج إلى تحسين ، مما يقودنا إلى التكلفة التالية للحفاظ على رادارك.

3. سكان نوعية رديئة

بالنسبة لبعض مستثمري العقارات في Lehigh Valley ، يصبح الضغط الناتج عن وجود شاغر لفترة طويلة أمرًا هائلاً ، ويوقعون على المقيمين الذين لا يجتازون جميع إرشادات الفحص المسبق. في حالات أخرى ، يصبح أصحاب العقارات مشغولين جدًا بالعمليات التي قطعوا عن غير قصد بعض الزوايا في عملية التدقيق. لسوء الحظ ، فإن المقيمين ذوي النوعية الرديئة أو المرشحين غير المناسبين سينتهي بهم الأمر إلى تكلفتك أكثر بكثير من مجرد وظيفة شاغرة ممتدة.

سجل الإيجار السابق ، والتحقق من الوظيفة ، والتحقق من الخلفية كلها مكالمات ضرورية لإجراء. كن حريصًا على التحقق من المراجع وطرح الأسئلة الصحيحة. إذا أصبحت متساهلاً للغاية في عملية الفرز المسبق ، فقد تتراكم عليك تكاليف إضافية وغير متوقعة مرتبطة بأضرار الممتلكات ، والتأخر في الدفع ، وعمليات الإخلاء ، والنفقات المتعلقة بالمحكمة.

4. دائني الباعة والمقاولين

تكلفة أخرى يمكن أن تتراكم عليها دون أن تدرك أنها تنطوي على المتعاقدين والبائعين. بصفتك مالك عقار للإيجار في Lehigh Valley ، فأنت بحاجة إلى تجميع فريق من المحترفين للمساعدة . سوف تقوم بالاتصال بقائمة مقاولي الصيانة ، بما في ذلك العمال اليدويون العامون والمفتشون والسباكون وفنيو HVAC وعمال الأسقف ومهندسو الحدائق. في جانب إدارة الأعمال من استثمارك ، ستحتاج إلى مساعدة قانونية ، ومساعدة في مسك الدفاتر ، وربما بعض شركاء البرامج. ونظرًا لأن وقتك محدود وقيِّم ، فقد لا تقوم بشراء الأسعار والحصول على تقديرات للعمل المنجز. ما يمكن أن يتسلل إليك هو ارتفاع الأسعار وزيادة الأسعار. قد تكون هناك رسوم خفية للعمل خارج ساعات العمل العادية أو المحادثات الهاتفية وحدها. هذه الرسوم يمكن أن تضيف بسرعة. سيكون ابتلاعها أكثر إيلامًا إذا لم يتم العمل الذي وظفته على قدم المساواة أيضًا.

فحص البائعين والشركاء لا يقل أهمية عن فحص المقيمين المحتملين. خذ الوقت الكافي للتعرف على مزودي الخدمة الرائعين وبناء علاقات استراتيجية معهم. ضع في اعتبارك التفاوض بشأن أسعار أفضل للعمل الجاري. وتضع حماية إضافية مع عمليات تدقيق الخدمة عند الاقتضاء. لا تفترض أن جميع شركائك يعملون لصالحك. بدلاً من ذلك ، قم بتطوير إستراتيجية دقيقة تسمح لك بإجراء عمليات فحص بالإضافة إلى الضوابط والتوازنات ، بحيث لا تتراكم الرسوم دون علمك.

5. وظائف شاغرة مطولة

عندما تصبح ممتلكاتك شاغرة ، قد لا تفترض أن الكثير يحدث - سواء كان ذلك جيدًا أو سيئًا. ومع ذلك ، فكلما طالت المساحة الخالية ، زادت النفقات التي تدفعها دون عائد إيجار لتعويضها. سينصحك معظم المستثمرين المخضرمين ببناء شبكة أمان مالي من المدخرات للتغلب على فترات الشغور هذه دون الكثير من الضرر. خلاف ذلك ، ستنفق أكثر مما تجنيه.

ضع في اعتبارك تقسيم الرياضيات. إذا كنت تدير عقارًا متعدد العائلات ، فستحتاج إلى تحديد معدل الشواغر الخاص بك.

عدد الأماكن الشاغرة × 100 / إجمالي عدد الأماكن = معدل الشغور

على سبيل المثال ، إذا كنت تدير عقارًا مكونًا من 300 وحدة وكان 30 منها غير مأهول ، فسيكون لديك معدل شغور بنسبة 30٪.

في ممتلكات الأسرة الواحدة ، من المهم أن ندرك أن تكاليف الوظائف الشاغرة هي أساسًا دالة على الوقت المنقضي. إذا كنت تتقاضى 1000 دولار شهريًا لمقيم يدفع ، فإن هذا الإيجار اليومي يبلغ حوالي 33.33 دولارًا. كل يوم يمر بوظيفة شاغرة ، فأنت تتخلى عن تلك الإيرادات اليومية. من خلال تتبع النفقات الشهرية ، يمكنك دفع رسوم المرافق ورسوم HOA والضرائب من احتياطياتك إذا استمرت الوظيفة الشاغرة لعدة أشهر.

إذا كنت تواجه وظائف شاغرة طويلة ، فقد ترغب في التحقق من حالة الممتلكات الخاصة بك وإجراء تحسينات لجعلها أكثر جاذبية للمقيمين. قد تحتاج أيضًا إلى إعادة النظر في مبلغ الإيجار للتأكد من أنه يتماشى مع سوق العقارات الاقتصادية المحلية. وإذا كانت هذه العناصر سليمة ، فقد تحتاج إلى أن تكون أكثر جرأة وحزمًا مع استراتيجيات تسويق الممتلكات الخاصة بك لجذب السكان وإثارة ضجة حول الوظائف الشاغرة الحالية أو القادمة.

تجنب المبالغة في الإنفاق مع شريك إدارة الممتلكات

أحد الحلول لتجنب حالات الإنفاق الزائد وتراكم النفقات بشكل غير مقصود هو وجود شريك لإدارة الممتلكات في ركنك يشرف على كل شيء. عندما تعمل مع Axel Property Management ، يمكن لفريقنا مساعدتك في البقاء على اطلاع دائم بجهود صيانة الممتلكات ومفاوضات الأسعار. يمكننا مساعدتك في إجراء اتصالات مع الموارد المناسبة اللازمة للفحص المسبق والتنسيب الفعال للمقيمين. سنقوم بإدارة فواتير المقاول المختلفة هذه لتجنب الرسوم المفاجئة. وعندما يتعلق الأمر بتسويق العقارات المؤجرة في Lehigh Valley ، لا يوجد شخص أكثر ملاءمة لهذه المهمة. استراتيجياتنا أثبتت جدواها وأساليبنا سليمة. أفضل جزء هو أيضًا أننا نعمل معك ومع وضع النتيجة النهائية في الاعتبار للحفاظ على أصولك وتحديد تحسينات NOI بسرعة في كل خطوة على الطريق.

إذا لم تكن متأكدًا من المصاريف التي قد تتكبدها مع ممتلكاتك المستأجرة ، سواء كانت مرتبطة بهذه التكاليف العامة الخمسة أو غيرها ، مثل التأمين أو المرافق أو ضرائب الممتلكات ، فدع شركة Axel Property Management تساعدك. تواصل مع فريقنا ، ودعنا نوقف تلك الدولارات من التدفق والعودة إلى أرباحك النهائية!