Cinco costos que los propietarios no notan que están acumulando

Imagen de Charles Thompson

A pesar de sus mejores esfuerzos para planificar, anticipar y estimar, como inversionista de propiedades de alquiler , reconoce que es de esperar un poco de gasto excesivo de vez en cuando. Sin embargo, para algunos propietarios y dueños de propiedades, el gasto excesivo puede estar ocurriendo en este momento y con su conocimiento. Los gastos y los costos fluctuarán, lo cual deberá controlar. Pero tenga en cuenta también estos cinco costos. Representan áreas comunes en las que el gasto excesivo involuntario tiende a ocurrir con mayor frecuencia. Y pueden costarle un serio potencial de NOI e ingresos si no tiene cuidado.

1. Los costos de mantenimiento son los que más aumentan

Mantener y reparar su propiedad de alquiler de Lehigh Valley es un esfuerzo continuo. Y usted es consciente de esos costos y gastos, por lo general. Lo que puede suceder, sin embargo, y acercarse sigilosamente a su resultado final rápidamente, es una planificación insuficiente para el mantenimiento moderado y mayor. Una pequeña fuga en un grifo no le hará daño al banco para arreglarla. Pero si espera demasiado para solucionarlo o si se olvida de la inspección de rutina general para detectar problemas más importantes que pueden estar en juego, ese grifo que gotea podría convertirse en una tubería rota, un sótano inundado o crecimiento de hongos. Y todas esas llamadas de mantenimiento le costarán mucho más que una visita rápida del plomero.

Para evitar gastos excesivos en el mantenimiento de la propiedad, sea diligente en la programación de inspecciones profesionales y de contratistas de forma rutinaria. Esas inspecciones revelarán posibles inquietudes con anticipación, lo que le dará tiempo para ser proactivo con respecto a las reparaciones, los reemplazos y la elaboración de presupuestos para los grandes proyectos que se avecinan. Además, responder rápidamente a las solicitudes de reparación de los residentes es fundamental, no solo desde el punto de vista del servicio al cliente, sino también desde el punto de vista de la preservación del estado de la propiedad.

2. Honorarios Legales

Tener un socio legal de su lado, especialmente para ayudarlo con los desalojos y el lenguaje del contrato de arrendamiento, es una gran decisión. Sin embargo, si está asociado con el profesional legal equivocado, o si está experimentando un gran volumen de trabajo legal, acumulará facturas más altas. En algunos casos, los propietarios no se dan cuenta de que están acumulando esas horas facturables hasta que también llega la factura.

Hable con su profesional legal regularmente sobre los servicios prestados. Asegúrese de trabajar con un abogado o firma con experiencia y pericia en bienes raíces. Y haga todas las preguntas con anticipación, para que comprenda qué tarifas y cargos esperar. ¿Le facturan por hora, paga una tarifa de retención o acumula cargos por otras tarifas de presentación? En segundo lugar, si tiene que contratar a un abogado con demasiada frecuencia, podría ser una señal de que su proceso de preselección de residentes podría necesitar mejorar, lo que nos lleva a nuestro próximo costo para mantenerlo en su radar.

3. Residentes de mala calidad

Para algunos inversores inmobiliarios de Lehigh Valley, la presión de tener una vacante durante demasiado tiempo se vuelve abrumadora y contratan a residentes que no pasan todas las pautas de preselección. En otros casos, los propietarios están demasiado ocupados con las operaciones que, sin darse cuenta, cortan algunas esquinas en el proceso de investigación. Desafortunadamente, los residentes de baja calidad o los candidatos que no encajan terminarán costándole mucho más que una vacante prolongada.

El historial de alquiler anterior, la verificación de empleo y la verificación de antecedentes son todas las llamadas necesarias para hacer. Sea diligente en verificar las referencias y hacer las preguntas correctas. Si se vuelve demasiado negligente con su proceso de preselección, podría estar acumulando costos adicionales e imprevistos asociados con daños a la propiedad, pagos atrasados, desalojos y gastos relacionados con la corte.

4. Cuentas por pagar de proveedores y contratistas

Otro costo que podría estar acumulando sin darse cuenta involucra a sus contratistas y proveedores. Como propietario de una propiedad de alquiler en Lehigh Valley, debe reunir un equipo de profesionales para ayudarlo . Llamará a la lista de contratistas de mantenimiento, incluidos personal de mantenimiento general, inspectores, plomeros, técnicos de HVAC, techadores y paisajistas. En el lado de la gestión comercial de su inversión, necesitará ayuda legal, ayuda con la contabilidad y tal vez algunos socios de software. Y debido a que su tiempo es limitado y valioso, es posible que no esté comparando precios y obteniendo estimaciones para el trabajo realizado. Lo que puede sorprenderte son las alzas de precios y los aumentos de tarifas. Podría haber cargos ocultos por trabajar fuera del horario comercial normal o solo por conversaciones telefónicas. Esas tarifas podrían acumularse rápidamente. Serán aún más dolorosos de tragar si el trabajo que contrataste tampoco está a la altura.

Examinar a sus proveedores y socios es tan importante como evaluar a los residentes potenciales. Tómese el tiempo para identificar a los grandes proveedores de servicios y construir relaciones estratégicas con ellos. Considere negociar mejores tarifas para el trabajo en curso. Y establezca protecciones adicionales con auditorías de servicio cuando corresponda. No asuma que todos sus socios están trabajando en su mejor interés. En su lugar, desarrolle una estrategia precisa que le permita tener procesos de verificación, así como controles y equilibrios, para que las tarifas no se acumulen sin su conocimiento.

5. Vacantes prolongadas

Cuando su propiedad se encuentra vacante, es posible que no suponga que suceden muchas cosas, ya sean buenas o malas. Sin embargo, cuanto más tiempo esté vacante el espacio, más gastos tendrá sin ingresos de alquiler para compensarlo. La mayoría de los inversionistas veteranos le aconsejarán que construya una red de seguridad financiera de ahorros para capear esos períodos de vacantes sin demasiado daño. De lo contrario, gastará más de lo que gana.

Considere desglosar las matemáticas. Si está administrando una propiedad multifamiliar, querrá determinar su tasa de vacantes.

Número de espacios vacantes x 100 / Número total de espacios = Tasa de vacancia

Como ejemplo, si opera una propiedad de 300 unidades y 30 de ellas están desocupadas, tendría una tasa de vacantes del 30%.

En la propiedad unifamiliar, es importante reconocer que los costos de desocupación son esencialmente una función del tiempo transcurrido. Si está cobrando $ 1,000 cada mes por un residente que paga, ese alquiler diario es de aproximadamente $ 33.33. Cada día que pasa con una vacante, estás renunciando a ese ingreso diario. Al realizar un seguimiento de los gastos mensuales, podría estar pagando servicios públicos, tarifas de HOA e impuestos de sus reservas si la vacante continúa durante meses.

Si está experimentando vacantes prolongadas, es posible que desee verificar el estado de su propiedad y realizar mejoras para que sea más atractiva para los residentes. También es posible que deba revisar el monto de su alquiler para asegurarse de que esté en línea con el mercado inmobiliario económico local. Y si esos elementos son sólidos, es posible que deba volverse más agresivo y asertivo con sus estrategias de marketing de propiedades para atraer residentes y generar rumores sobre las vacantes existentes o futuras.

Evite gastar de más con un socio de administración de propiedades

Una solución para evitar estos casos de gastos excesivos y la acumulación involuntaria de gastos es tener un socio de administración de propiedades en su esquina supervisando todo. Cuando trabaja con Axel Property Management, nuestro equipo puede ayudarlo a mantenerse al tanto de los esfuerzos de mantenimiento de la propiedad y las negociaciones de tarifas. Podemos ayudarlo a establecer conexiones con los recursos correctos necesarios para una evaluación previa y una ubicación efectivas de los residentes. Gestionaremos las diversas facturas de los contratistas en curso para evitar cargos inesperados. Y cuando se trata de comercializar propiedades de alquiler en Lehigh Valley, no hay nadie más adecuado para la tarea. Nuestras estrategias están probadas y nuestros métodos son sólidos. La mejor parte es, también, que trabajamos con usted y teniendo en cuenta sus resultados para preservar sus activos y detectar rápidamente las mejoras de NOI en cada paso del camino.

Si no está seguro de los gastos que podría estar acumulando con su propiedad de alquiler, ya sea que estén relacionados con estos cinco costos comunes u otros, como seguros, servicios públicos o impuestos a la propiedad, deje que Axel Property Management lo ayude. ¡Conéctese con nuestro equipo y evitemos que esos dólares fluyan y regresen a su balance final!