Cinq coûts que les propriétaires ne remarquent pas qu'ils accumulent

Image par Charles Thompson

Malgré tous vos efforts pour planifier, anticiper et estimer, en tant qu'investisseur immobilier locatif , vous reconnaissez qu'il faut s'attendre à des dépenses excessives de temps en temps. Cependant, pour certains propriétaires et propriétaires, des dépenses excessives peuvent se produire en ce moment et avec leur connaissance. Les dépenses et les coûts fluctueront, ce que vous veillerez à surveiller. Mais gardez également à l'esprit ces cinq coûts. Ils représentent des domaines communs dans lesquels les dépenses excessives par inadvertance ont tendance à se produire le plus. Et ils peuvent vous coûter un potentiel de NOI et des revenus importants si vous ne faites pas attention.

1. Les coûts de maintenance se faufilent le plus

L'entretien et la réparation de votre propriété locative Lehigh Valley est un effort continu. Et vous êtes conscient de ces coûts et dépenses - généralement. Ce qui peut arriver, cependant, et se faufiler rapidement sur vos résultats, c'est la sous-planification de l'entretien modéré et majeur. Une petite fuite dans un robinet n'empêchera pas la banque de la réparer. Mais si vous attendez trop longtemps pour y remédier ou si vous renoncez à l'inspection de routine globale pour repérer des problèmes plus importants qui pourraient être en jeu, ce robinet qui fuit pourrait se transformer en un tuyau éclaté, un sous-sol inondé ou une croissance fongique. Et tous ces appels de maintenance vont vous coûter bien plus qu'une visite rapide du plombier.

Pour éviter de dépenser trop pour l'entretien de la propriété, faites preuve de diligence dans la planification régulière des inspections professionnelles et des entrepreneurs. Ces inspections révéleront tôt les problèmes potentiels, ce qui vous laissera le temps d'être proactif en ce qui concerne les réparations, les remplacements et la budgétisation des grands projets à venir. De plus, répondre rapidement aux demandes de réparation des résidents est essentiel, non seulement du point de vue du service client, mais également du point de vue de la préservation de l'état de la propriété.

2. Frais juridiques

Avoir un partenaire juridique dans votre coin, en particulier pour vous aider avec les expulsions et le libellé du contrat de location, est une excellente décision. Cependant, si vous êtes associé au mauvais professionnel du droit ou si vous rencontrez un volume élevé de travail juridique, vous allez accumuler des factures plus élevées. Dans certains cas, les propriétaires ne réalisent pas qu'ils accumulent ces heures facturables jusqu'à ce que la facture arrive également.

Discutez régulièrement avec votre professionnel du droit des services rendus. Assurez-vous de travailler avec un avocat ou un cabinet ayant une expérience et une expertise en immobilier. Et posez toutes les questions à l'avance, afin de comprendre les frais et charges à prévoir. Êtes-vous facturé à l'heure, payez-vous des honoraires ou accumulez-vous des frais pour d'autres frais de dépôt ? Deuxièmement, si vous devez engager un avocat beaucoup trop souvent, cela pourrait être un signe que votre processus de présélection des résidents pourrait avoir besoin d'être amélioré, ce qui nous amène à notre prochain coût à garder sur votre radar.

3. Résidents de mauvaise qualité

Pour certains investisseurs immobiliers de Lehigh Valley, la pression d'avoir un poste vacant trop longtemps devient écrasante, et ils signent des résidents qui ne satisfont pas à toutes les directives de présélection. Dans d'autres cas, les propriétaires deviennent trop occupés par les opérations qu'ils coupent par inadvertance quelques coins dans le processus de vérification. Malheureusement, les résidents de mauvaise qualité ou les candidats mal adaptés finiront par vous coûter bien plus qu'une vacance prolongée.

Les antécédents de location, la vérification de l'emploi et les vérifications des antécédents sont tous des appels nécessaires à faire. Soyez diligent pour vérifier les références et poser les bonnes questions. Si vous devenez trop laxiste avec votre processus de présélection, vous pourriez accumuler des coûts supplémentaires et imprévus associés aux dommages matériels, aux retards de paiement, aux expulsions et aux dépenses judiciaires.

4. Fournisseurs et dettes de l'entrepreneur

Un autre coût que vous pourriez encourir sans vous en rendre compte concerne vos sous-traitants et vos fournisseurs. En tant que propriétaire d'un bien locatif à Lehigh Valley, vous devez constituer une équipe de professionnels pour vous aider . Vous ferez appel à la liste des entrepreneurs en entretien, y compris les bricoleurs généraux, les inspecteurs, les plombiers, les techniciens CVC, les couvreurs et les paysagistes. Du côté de la gestion commerciale de votre investissement, vous aurez besoin d'une aide juridique, d'une aide comptable et peut-être de quelques partenaires logiciels. Et parce que votre temps est limité et précieux, vous n'êtes peut-être pas en train de magasiner les prix et d'obtenir des estimations pour le travail effectué. Ce qui peut vous surprendre, ce sont les hausses de prix et les augmentations de taux. Il pourrait y avoir des frais cachés pour le travail en dehors des heures normales de bureau ou pour les conversations téléphoniques seules. Ces frais pourraient s'accumuler rapidement. Ils seront encore plus pénibles à avaler si le travail que vous avez embauché n'est pas fait à la hauteur non plus.

La vérification de vos fournisseurs et partenaires est tout aussi importante que la sélection des résidents potentiels. Prenez le temps d'identifier les grands fournisseurs de services et d'établir des relations stratégiques avec eux. Envisagez de négocier de meilleurs tarifs pour les travaux en cours. Et mettez en place des protections supplémentaires avec des audits de service, le cas échéant. Ne présumez pas que tous vos partenaires travaillent dans votre meilleur intérêt. Au lieu de cela, développez une stratégie précise qui vous permet de mettre en place des processus de vérification ainsi que des freins et contrepoids, afin que les frais ne s'accumulent pas à votre insu.

5. Postes vacants prolongés

Lorsque votre propriété est vacante, vous ne pouvez pas présumer qu'il se passe grand-chose - bon ou mauvais. Cependant, plus l'espace reste inoccupé, plus vous déboursez de dépenses sans revenus de location pour les compenser. La plupart des investisseurs chevronnés vous conseilleront de constituer un filet de sécurité financier d'épargne pour traverser ces périodes de vacance sans trop de dégâts. Sinon, vous dépenserez plus que vous ne gagnez.

Envisagez de décomposer les maths. Si vous gérez une propriété multifamiliale, vous voudrez déterminer votre taux d'inoccupation.

Nombre de places vacantes x 100 / Nombre total de places = Taux de vacance

Par exemple, si vous exploitez une propriété de 300 logements et que 30 d'entre eux sont inoccupés, vous auriez un taux d'inoccupation de 30 %.

Sur la propriété unifamiliale, il est important de reconnaître que les frais d'inoccupation sont essentiellement fonction du temps passé. Si vous facturez 1 000 $ par mois pour un résident payant, ce loyer journalier est d'environ 33,33 $. Chaque jour qui passe avec un poste vacant, vous renoncez à ce revenu quotidien. En suivant les dépenses mensuelles, vous pourriez payer des services publics, des frais HOA et des taxes sur vos réserves si la vacance dure des mois.

Si vous avez de longues périodes d'inoccupation, vous voudrez peut-être vérifier l'état de votre propriété et apporter des améliorations pour la rendre plus attrayante pour les résidents. Vous devrez peut-être également revoir le montant de votre loyer pour vous assurer qu'il correspond au marché immobilier économique local. Et si ces éléments sont solides, vous devrez peut-être devenir plus agressif et plus affirmé avec vos stratégies de marketing immobilier pour attirer les résidents et générer du buzz sur les postes vacants existants ou à venir.

Évitez les dépenses excessives avec un partenaire de gestion immobilière

Une solution pour éviter ces cas de dépenses excessives et d'accumulation de dépenses par inadvertance consiste à avoir un partenaire de gestion immobilière dans votre coin qui supervise tout. Lorsque vous travaillez avec Axel Property Management, notre équipe peut vous aider à rester au fait des efforts d'entretien de la propriété et des négociations tarifaires. Nous pouvons vous aider à établir des liens avec les bonnes ressources nécessaires pour une présélection et un placement efficaces des résidents. Nous gérerons ces différentes factures d'entrepreneurs en continu pour éviter des frais surprises. Et lorsqu'il s'agit de commercialiser des propriétés locatives à Lehigh Valley, il n'y a personne de plus apte à la tâche. Nos stratégies ont fait leurs preuves et nos méthodes sont solides. La meilleure partie est également que nous travaillons avec vous et en gardant à l'esprit vos résultats pour préserver vos actifs et repérer rapidement les améliorations du NOI à chaque étape du processus.

Si vous n'êtes pas sûr des dépenses que vous pourriez encourir avec votre bien locatif, qu'elles soient liées à ces cinq coûts communs ou à d'autres, comme l'assurance, les services publics ou les taxes foncières, laissez Axel Property Management vous aider. Connectez-vous avec notre équipe et arrêtons ces dollars de circuler et de revenir à votre résultat net !