Pięć kosztów, których naliczają właściciele, których nie zauważają

Zdjęcie autorstwa Charlesa Thompsona

Pomimo wszelkich starań, aby zaplanować, przewidzieć i oszacować, jako inwestor nieruchomości na wynajem , od czasu do czasu należy się spodziewać nieco nadmiernych wydatków. Jednak w przypadku niektórych właścicieli i właścicieli nieruchomości nadmierne wydatki mogą mieć miejsce już teraz i za ich wiedzą. Wydatki i koszty będą się zmieniać, co należy monitorować. Ale pamiętaj też o tych pięciu kosztach. Reprezentują one wspólne obszary, w których najczęściej dochodzi do niezamierzonych nadmiernych wydatków. A jeśli nie będziesz ostrożny, mogą kosztować Cię poważny potencjał NOI i przychody.

1. Koszty utrzymania zakradnij się najbardziej

Utrzymanie i naprawa wynajmowanej nieruchomości w Lehigh Valley to nieustający wysiłek. I pamiętasz o tych kosztach i wydatkach – zazwyczaj. To, co może się jednak zdarzyć i szybko wkraść się do zysku, to niedostateczne planowanie, jeśli chodzi o umiarkowaną i poważną konserwację. Mały wyciek w kranie nie zaszkodzi bankowi, który trzeba naprawić. Ale jeśli zwlekasz zbyt długo, aby rozwiązać ten problem, lub jeśli zrezygnujesz z ogólnej rutynowej inspekcji, aby wykryć większe problemy, które mogą mieć miejsce, ten nieszczelny kran może zmienić się w pękniętą rurę, zalaną piwnicę lub zagrzybienie. A wszystkie te wezwania serwisowe będą cię kosztować znacznie więcej niż szybka wizyta hydraulika.

Aby uniknąć nadmiernych wydatków na utrzymanie nieruchomości, należy starannie planować rutynowe kontrole specjalistów i wykonawców. Inspekcje te wcześnie ujawnią potencjalne problemy, dając czas na proaktywne podejście do napraw, wymian i budżetowania nadchodzących dużych projektów. Ponadto szybkie reagowanie na żądania naprawy przez mieszkańców ma kluczowe znaczenie nie tylko z punktu widzenia obsługi klienta, ale także z punktu widzenia zachowania stanu nieruchomości.

2. Opłaty prawne

Posiadanie partnera prawnego w swoim narożniku, zwłaszcza do pomocy w eksmisjach i języku umowy najmu, to świetna decyzja. Jeśli jednak współpracujesz z niewłaściwym prawnikiem lub jeśli wykonujesz dużo pracy prawniczej, będziesz naliczać wyższe faktury. W niektórych przypadkach właściciele nie zdają sobie sprawy, że naliczają te rozliczane godziny, dopóki nie pojawi się faktura.

Regularnie rozmawiaj ze swoim prawnikiem o wykonywanych usługach. Upewnij się, że współpracujesz z prawnikiem lub firmą z doświadczeniem i wiedzą na temat nieruchomości. I zadaj wszystkie pytania z wyprzedzeniem, aby zrozumieć, jakich opłat i prowizji możesz się spodziewać. Czy rozliczasz się godzinowo, płacisz opłatę zaliczkową lub naliczasz opłaty za inne opłaty za zgłoszenie? Po drugie, jeśli zbyt często musisz angażować prawnika, może to oznaczać, że proces wstępnej kontroli twojego mieszkańca może wymagać poprawy, co prowadzi nas do kolejnego kosztu, aby pozostać na twoim radarze.

3. Mieszkańcy niskiej jakości

Dla niektórych inwestorów nieruchomości w Lehigh Valley, presja zbyt długiego posiadania wakatu staje się przytłaczająca i podpisują oni mieszkańców, którzy nie spełniają wszystkich wytycznych dotyczących wstępnej weryfikacji. W innych przypadkach właściciele są zbyt zajęci operacjami, że nieumyślnie skracają drogę w procesie weryfikacji. Niestety, mieszkańcy o niskiej jakości lub niedopasowani kandydaci będą kosztować znacznie więcej niż przedłużony wakat.

Wcześniejsza historia najmu, weryfikacja zatrudnienia i weryfikacja przeszłości to niezbędne telefony do wykonania. Staraj się sprawdzać referencje i zadawać właściwe pytania. Jeśli staniesz się zbyt pobłażliwy w procesie wstępnej kontroli, możesz naliczyć dodatkowe i nieprzewidziane koszty związane z uszkodzeniem mienia, opóźnieniami w wypłacie, eksmisjami i wydatkami sądowymi.

4. Dostawcy i Zobowiązania Zleceniobiorcy

Inny koszt, który możesz naliczyć, nie zdając sobie z tego sprawy, dotyczy wykonawców i dostawców. Jako właściciel wynajmowanej nieruchomości w Lehigh Valley musisz zebrać zespół profesjonalistów, którzy pomogą . Zadzwonisz do listy wykonawców konserwacji, w tym ogólnych majsterkowiczów, inspektorów, hydraulików, techników HVAC, dekarzy i architektów krajobrazu. Po stronie zarządzania biznesowego Twojej inwestycji będziesz potrzebować pomocy prawnej, pomocy w księgowości i być może kilku partnerów w zakresie oprogramowania. A ponieważ Twój czas jest ograniczony i cenny, możesz nie kupować cen i uzyskiwać szacunkowych danych dotyczących wykonanej pracy. To, co może się do ciebie podkraść, to podwyżki cen i podwyżki stóp. Mogą istnieć ukryte opłaty za pracę poza normalnymi godzinami pracy lub same rozmowy telefoniczne. Te opłaty mogą się szybko sumować. Przełknięcie ich będzie jeszcze bardziej bolesne, jeśli praca, którą zatrudniłeś, nie zostanie wykonana na równi.

Weryfikacja dostawców i partnerów jest tak samo ważna, jak sprawdzanie potencjalnych mieszkańców. Poświęć czas na zidentyfikowanie świetnych dostawców usług i zbudowanie z nimi strategicznych relacji. Rozważ wynegocjowanie lepszych stawek za bieżącą pracę. I w razie potrzeby zapewnij dodatkowe zabezpieczenia z audytami usług. Nie zakładaj, że wszyscy Twoi partnerzy działają w Twoim najlepszym interesie. Zamiast tego opracuj precyzyjną strategię, która pozwoli Ci wdrożyć procesy weryfikacji oraz kontrole i salda, aby opłaty nie były naliczane bez Twojej wiedzy.

5. Długie wakaty

Kiedy twoja nieruchomość jest pusta, możesz nie zakładać, że dzieje się wiele – dobrze czy źle. Jednak im dłużej miejsce jest niewypełnione, tym więcej wydatków ponosisz bez przychodów z wynajmu, aby to zrekompensować. Większość doświadczonych inwestorów doradzi, aby zbudować sieć bezpieczeństwa finansowego oszczędności, aby przetrwać te okresy wakatów bez większych szkód. W przeciwnym razie będziesz wydawać więcej, niż zarabiasz.

Rozważ podział matematyki. Jeśli zarządzasz nieruchomością wielorodzinną, warto określić wskaźnik pustostanów.

Liczba wolnych miejsc x 100 / Całkowita liczba miejsc = Współczynnik pustostanów

Na przykład, jeśli prowadzisz nieruchomość z 300 lokalami, a 30 z nich jest niezamieszkanych, będziesz miał 30% wskaźnik pustostanów.

W przypadku nieruchomości jednorodzinnych należy pamiętać, że koszty pustostanów są zasadniczo funkcją upływu czasu. Jeśli pobierasz opłatę w wysokości 1000 USD miesięcznie od płacącego mieszkańca, dzienny czynsz wynosi około 33,33 USD. Każdego dnia, który mija wraz z wakatem, rezygnujesz z dziennego dochodu. Śledząc miesięczne wydatki, możesz płacić za media, opłaty HOA i podatki z rezerw, jeśli wakat trwa miesiącami.

Jeśli masz do czynienia z długimi wakatami, możesz sprawdzić stan swojej nieruchomości i dokonać ulepszeń, aby uczynić ją bardziej atrakcyjną dla mieszkańców. Być może będziesz musiał również ponownie sprawdzić wysokość czynszu, aby upewnić się, że jest ona zgodna z lokalnym rynkiem nieruchomości ekonomicznych. A jeśli te elementy są prawidłowe, być może będziesz musiał bardziej agresywnie i asertywnie zastosować strategie marketingowe nieruchomości, aby przyciągnąć mieszkańców i wywołać szum na temat istniejących lub nadchodzących wakatów.

Unikaj nadmiernych wydatków z partnerem zarządzania nieruchomościami

Jednym z rozwiązań pozwalających uniknąć takich przypadków nadmiernych wydatków i nieumyślnego naliczania wydatków jest posiadanie partnera zarządzającego nieruchomością, który nadzoruje wszystko. Kiedy współpracujesz z Axel Property Management, nasz zespół może pomóc Ci być na bieżąco z pracami związanymi z utrzymaniem nieruchomości i negocjacjami stawek. Pomożemy Ci nawiązać kontakt z odpowiednimi zasobami potrzebnymi do skutecznego wstępnego badania przesiewowego i umieszczenia rezydenta. Będziemy zarządzać tymi różnymi fakturami od kontrahentów, aby uniknąć nieoczekiwanych opłat. A jeśli chodzi o marketing nieruchomości na wynajem w Lehigh Valley, nie ma nikogo, kto byłby w stanie sprostać temu zadaniu. Nasze strategie są sprawdzone, a nasze metody solidne. Najlepsze jest również to, że współpracujemy z Tobą i mając na uwadze Twoje wyniki finansowe, aby chronić Twoje aktywa i szybko wykrywać ulepszenia NOI na każdym kroku.

Jeśli nie masz pewności, jakie wydatki mogą zostać naliczone w związku z wynajmowaną nieruchomością, bez względu na to, czy są one związane z tymi pięcioma kosztami powszechnymi, czy innymi, takimi jak ubezpieczenie, media lub podatki od nieruchomości, pozwól Axel Property Management pomóc. Połącz się z naszym zespołem i powstrzymajmy te pieniądze przed wypływem i powrotem do Twojego wyniku!