Cinco custos que os proprietários não percebem que estão acumulando

Imagem de Charles Thompson

Apesar de seus melhores esforços para planejar, antecipar e estimar, como investidor de aluguel de imóveis , você reconhece que um pouco de gastos excessivos de tempos em tempos é esperado. No entanto, para alguns proprietários e proprietários de imóveis, gastos excessivos podem estar acontecendo agora e com seu conhecimento. Despesas e custos irão flutuar, o que você deve estar atento para monitorar. Mas mantenha esses cinco custos em mente também. Eles representam áreas comuns nas quais os gastos excessivos inadvertidos tendem a ocorrer mais. E eles podem custar-lhe potencial e receita de NOI sério se você não for cuidadoso.

1. Os custos de manutenção aumentam mais

Manter e reparar sua propriedade alugada em Lehigh Valley é um esforço contínuo. E você está atento a esses custos e despesas – geralmente. O que pode acontecer, no entanto, e chegar aos seus resultados com pressa, é um planejamento insuficiente para manutenção moderada e grande. Um pequeno vazamento em uma torneira não vai prejudicar o banco para consertar. Mas se você esperar muito para resolvê-lo ou se você renunciar à inspeção geral de rotina para detectar problemas maiores que podem estar em jogo, essa torneira com vazamento pode se transformar em um cano estourado, um porão inundado ou crescimento de fungos. E todas essas chamadas de manutenção vão custar muito mais do que uma visita rápida do encanador.

Para evitar gastos excessivos com a manutenção da propriedade, seja cuidadoso ao agendar inspeções profissionais e empreiteiras rotineiramente. Essas inspeções revelarão possíveis preocupações antecipadamente, permitindo que você seja proativo em relação a reparos, substituições e orçamentos para os grandes projetos que estão por vir. Além disso, responder rapidamente às solicitações de reparo dos residentes é fundamental, não apenas do ponto de vista do atendimento ao cliente, mas também do ponto de vista da preservação das condições da propriedade.

2. Taxas Legais

Ter um parceiro jurídico ao seu lado, principalmente para ajudar nos despejos e na linguagem do contrato de locação, é uma ótima decisão. No entanto, se você fizer parceria com o profissional jurídico errado ou se estiver enfrentando um grande volume de trabalho jurídico, acumulará faturas mais altas. Em alguns casos, os proprietários não percebem que estão acumulando essas horas faturáveis ​​até que a fatura chegue também.

Converse com seu profissional jurídico regularmente sobre os serviços realizados. Certifique-se de trabalhar com um advogado ou empresa com experiência e conhecimentos imobiliários. E faça todas as perguntas com antecedência, para que você entenda quais taxas e cobranças esperar. Você está sendo cobrado por hora, pagando uma taxa de retenção ou acumulando cobranças por outras taxas de arquivamento? Em segundo lugar, se você está tendo que contratar um advogado com muita frequência, pode ser um sinal de que seu processo de pré-triagem de residentes pode precisar de melhorias, o que nos leva ao nosso próximo custo para manter seu radar.

3. Moradores de Baixa Qualidade

Para alguns investidores imobiliários de Lehigh Valley, a pressão de ter uma vaga por muito tempo se torna esmagadora, e eles contratam moradores que não passam em todas as diretrizes de pré-seleção. Em outros casos, os proprietários ficam muito ocupados com as operações que inadvertidamente cortam alguns cantos no processo de habilitação. Infelizmente, moradores de baixa qualidade ou candidatos mal-ajustados acabarão custando muito mais do que uma vaga prolongada.

Histórico de aluguel anterior, verificação de emprego e verificações de antecedentes são todas as chamadas necessárias a serem feitas. Seja diligente em verificar as referências e fazer as perguntas certas. Se você se tornar muito negligente com seu processo de pré-triagem, poderá acumular custos adicionais e imprevistos associados a danos materiais, pagamentos atrasados, despejos e despesas judiciais.

4. Pagamentos de Fornecedores e Contratados

Outro custo que você pode estar acumulando sem perceber envolve seus contratados e fornecedores. Como proprietário de um imóvel alugado em Lehigh Valley, você precisa montar uma equipe de profissionais para ajudar . Você chamará a lista de empreiteiros de manutenção, incluindo trabalhadores gerais, inspetores, encanadores, técnicos de HVAC, telhadores e paisagistas. No lado do gerenciamento de negócios do seu investimento, você precisará de ajuda jurídica, de contabilidade e talvez de alguns parceiros de software. E como seu tempo é limitado e valioso, você pode não estar comprando preços e obtendo estimativas para o trabalho realizado. O que pode surpreendê-lo são os aumentos de preços e aumentos de taxas. Pode haver cobranças ocultas por trabalho fora do horário comercial normal ou apenas por conversas telefônicas. Essas taxas podem aumentar rapidamente. Eles serão ainda mais dolorosos de engolir se o trabalho que você contratou também não for feito à altura.

A verificação de seus fornecedores e parceiros é tão importante quanto a triagem de potenciais residentes. Aproveite o tempo para identificar os grandes provedores de serviços e construir relacionamentos estratégicos com eles. Considere negociar melhores taxas para o trabalho em andamento. E coloque proteções adicionais com auditorias de serviço, quando aplicável. Não presuma que todos os seus parceiros estão trabalhando em seu melhor interesse. Em vez disso, desenvolva uma estratégia precisa que permita que você tenha processos de verificação, bem como verificações e saldos, para que as taxas não sejam acumuladas sem o seu conhecimento.

5. Vagas longas

Quando sua propriedade fica vazia, você pode não presumir que muita coisa está acontecendo – boa ou ruim. No entanto, quanto mais tempo o espaço não for preenchido, mais despesas você estará desembolsando sem receita de aluguel para compensá-lo. A maioria dos investidores veteranos irá aconselhá-lo a construir uma rede de segurança financeira de poupança para resistir a esses períodos de vacância sem muito dano. Caso contrário, você estará gastando mais do que está ganhando.

Considere quebrar a matemática. Se você está gerenciando uma propriedade multifamiliar, você deve determinar sua taxa de desocupação.

Número de vagas x 100 / Total de vagas = Taxa de Vagas

Por exemplo, se você operar uma propriedade de 300 unidades e 30 delas estiverem desocupadas, você terá uma taxa de desocupação de 30%.

Na propriedade unifamiliar, é importante reconhecer que os custos de desocupação são essencialmente uma função do tempo decorrido. Se você está cobrando US$ 1.000 por mês para um residente pagante, esse aluguel diário é de aproximadamente US$ 33,33. A cada dia que passa com uma vaga, você abre mão dessa receita diária. Acompanhando as despesas mensais, você pode pagar serviços públicos, taxas de HOA e impostos de suas reservas se a vaga continuar por meses.

Se você estiver com vagas longas, verifique as condições de sua propriedade e faça melhorias para torná-la mais atraente para os moradores. Você também pode precisar revisar o valor do aluguel para garantir que esteja alinhado com o mercado imobiliário econômico local. E se esses elementos forem sólidos, talvez você precise ser mais agressivo e assertivo com suas estratégias de marketing imobiliário para atrair moradores e gerar buzz sobre vagas existentes ou futuras.

Evite gastos excessivos com um parceiro de gerenciamento de propriedades

Uma solução para evitar esses casos de gastos excessivos e acúmulo inadvertido de despesas é ter um parceiro de gerenciamento de propriedades ao seu lado supervisionando tudo. Quando você trabalha com a Axel Property Management, nossa equipe pode ajudá-lo a manter-se atualizado sobre os esforços de manutenção da propriedade e as negociações de taxas. Podemos ajudá-lo a fazer conexões com os recursos certos necessários para uma pré-triagem e colocação eficazes de residentes. Gerenciaremos essas várias faturas de contratados continuamente para evitar taxas surpresas. E quando se trata de comercializar propriedades de aluguel em Lehigh Valley, não há ninguém mais adequado para a tarefa. Nossas estratégias são comprovadas e nossos métodos são sólidos. A melhor parte é que também trabalhamos com você e com seus resultados em mente para preservar seus ativos e identificar rapidamente melhorias de NOI a cada passo do caminho.

Se você não tiver certeza sobre quais despesas pode estar acumulando com seu imóvel alugado, sejam relacionadas a esses cinco custos comuns ou outros, como seguro, serviços públicos ou impostos sobre propriedade, deixe a Axel Property Management ajudar. Conecte-se com nossa equipe e vamos impedir que esses dólares fluam para fora e voltem para seus resultados!