No precipício de uma bolha imobiliária? 63% dos investidores imobiliários ainda acreditam que agora é um bom momento para investir

A propriedade 'Flipping' é uma forma de investimento imobiliário que muitos investidores e desenvolvedores empregam em todo o Reino Unido, com o processo de compra e revenda rápida de uma propriedade com fins lucrativos, ganhando força nos últimos anos. Mas o que investidores e incorporadoras precisam procurar ao escolher um imóvel para vender?

A inversão de propriedades ganhou notoriedade e popularidade desde o surgimento de programas de televisão populares, como Flipping Fast, de George Clarke. Muitas pessoas estão se familiarizando com a ideia de que podem lucrar significativamente com esses projetos.

Como Stephen Clark, do Finbri bridging finance, comenta: “Na atual crise habitacional que o Reino Unido enfrenta, há uma alta demanda contínua por novas casas – seja novos empreendimentos ou a conversão de propriedades existentes em habitações. Lançar e reformar propriedades podem ser investimentos lucrativos que também podem trazer de volta propriedades inabitáveis ​​em todo o país. Como a maioria dos bancos de rua não oferece financiamento para aquisição ou reforma de prédios em ruínas, os empréstimos-ponte podem ser uma fonte alternativa de financiamento para as obras de reforma e trazer mais moradias vitais para a população.”

De acordo com uma pesquisa recente concluída pela bridgingmarket.org, surpreendentes 63,04% das pessoas pensam que agora é um bom momento para investir em propriedades adequadas para inversão, apesar do aumento das taxas de juros, da inflação histórica e da crise do custo de vida. Estima-se que 19.000 casas foram lançadas entre março de 2020 e o final de 2021, com um lucro médio de £ 48.190, tornando o lançamento digno de consideração para investidores e desenvolvedores imobiliários.

O que é inverter uma propriedade?

Flipping é a técnica comum de investimento imobiliário de comprar uma propriedade com o propósito específico de vendê-la com lucro. Muitas vezes, o comprador foca em agregar valor por meio da reforma, pois um imóvel que necessita de obras de reparação, modificações e modernização pode ser obtido abaixo do valor de mercado.

Onde estão os melhores locais para lançar propriedades?

A localização é fundamental quando se trata de virar. Por exemplo, a compra de uma propriedade em uma área onde os preços estão diminuindo ou estagnados pode afetar significativamente a lucratividade de um projeto.

Clark continua a dizer: “O conhecimento das nuances de localização do mercado imobiliário é fundamental. Investidores bem-sucedidos se concentram em áreas no Reino Unido que experimentam o crescimento de preços mais rápido para obter o melhor retorno sobre o investimento.”

Com base no número de casas vendidas, no número médio de lojas de materiais de construção por milha quadrada para cada local (mostrando acesso a recursos de renovação próximos) e no aumento do valor da propriedade e na probabilidade de retorno de lucro, um estudo de 2022 da Best Heating descobriu que os 3 principais locais a serem lançados foram Manchester, Nottingham e Liverpool entre 2020-2021.

• Em Manchester, 20.499 propriedades foram vendidas, com o valor agregado médio da reforma de £ 19.000 e um aumento médio do preço da casa nos últimos 5 anos de 26%.

• Em Nottingham, 12.187 propriedades foram vendidas, com o valor agregado médio de £ 18.000 e um aumento médio do preço da casa nos últimos 5 anos de 37%.

• Em Liverpool, foram vendidas 17.115 propriedades, com valor agregado médio de £ 20.000 e um aumento médio do preço da casa nos últimos 5 anos de 12%.

Os cinco lugares mais baratos para vender um imóvel

Embora áreas povoadas como Manchester e Liverpool tenham visto o maior valor agregado após uma mudança, alguns locais têm custos de renovação mais baixos, tornando-os oportunidades de investimento potencialmente interessantes.

Um estudo recente concluído pela CIA Landlord Insurance analisou 28 das cidades mais populosas do Reino Unido e descobriu cinco dos lugares mais baratos para vender uma propriedade devido ao custo médio diário do trabalho de renovação:

Leicester: O custo médio diário para reformas de propriedades foi de £ 1.723.

Coventry: O custo médio diário para reformas de propriedades foi de £ 1.817.

Wolverhampton: O custo médio diário para reformas de propriedades foi de £ 1.845.

Birmingham: O custo médio diário para reformas de propriedades foi de £ 1.855.

Cardiff – O custo médio diário para reformas de propriedades foi de £ 1.865.

Quanto custa um flip médio?

Embora os custos de renovação dependam muito das condições da propriedade e de quanto trabalho precisa ser concluído, desenvolvedores e investidores terão que fazer um orçamento para a reforma.

A pesquisa da Bridging Market descobriu que 40,96% das pessoas orçamentavam entre £ 11 mil e £ 25 mil para obras de renovação, com 23,98% das pessoas orçando menos de £ 10 mil, seguido de perto por 22,88% das pessoas orçando £ 26 mil a £ 50 mil.

Quanto mais gasto na renovação de uma propriedade, maior o custo de venda necessário para maximizar o lucro em uma virada, de modo que desenvolvedores e investidores precisam praticar um orçamento sensato para ter sucesso.

Que tipos de propriedade são mais comumente invertidos?

A escolha de uma propriedade para inversão pode depender de vários fatores, incluindo um orçamento, o estado atual de uma propriedade e quanto é provável que custe para reformar.

A pesquisa do Bridging Market também descobriu que os apartamentos/apartamentos em blocos residenciais (44,86%) foram os mais comuns para virar, seguidos por imóveis com terraço (32,27%) e, em seguida, imóveis geminados (26,87%).

Qual é a reforma mais comum para um flip de propriedade?

A grande maioria das trocas de imóveis precisará de reformas, mas a extensão dependerá do tipo de propriedade e de sua condição.

As cozinhas novas são as mais comuns, com 69,35% das pessoas concluindo esta reforma. Um infográfico concluído no final de 2021 mostrou que uma nova cozinha poderia custar 5,5% do valor de um imóvel.

As reformas dos banheiros foram concluídas por 62,64% dos desenvolvedores, adicionando 4-6% ao valor de uma propriedade.

A redecoração foi concluída por 35,86% dos promotores e investidores, potencialmente agregando 3,1% de valor ao imóvel.

Quais são os prós e contras de inverter uma propriedade?

Tal como acontece com qualquer investimento imobiliário, lançando propriedade tem vantagens e desvantagens.

Prós

• O potencial de lucro. Lançar propriedade pode ser uma maneira lucrativa de lucrar se for concluída corretamente.

• Pode ser um projeto único ou um negócio para desenvolvedores ou investidores.

Contras

• Se o mercado imobiliário cair após a compra de um imóvel, será mais difícil vendê-lo pelo preço desejado.

• Possíveis problemas na cadeia de suprimentos com qualquer trabalho de reforma, resultando em atrasos e custos adicionais.

• As taxas legais e administrativas de compra e venda de uma casa e qualquer imposto sobre ganhos de capital consumirão seus lucros, portanto, a consideração delas deve ser orçada.

Para concluir

Com as taxas de juros esperadas para chegar a 4,25% até agosto de 2023, desenvolvedores e investidores têm vários meses para comprar propriedades e mudar antes que as taxas comecem a aumentar ainda mais.

Investidores e desenvolvedores terão que permanecer atentos ao orçamento e ao orçamento de acordo para garantir um lucro saudável.