Пять расходов, которые арендодатели не замечают

Изображение Чарльза Томпсона

Несмотря на все ваши усилия по планированию, прогнозированию и оценке в качестве инвестора в аренду , вы понимаете, что время от времени следует ожидать небольшого перерасхода средств. Однако для некоторых арендодателей и владельцев собственности перерасход может произойти прямо сейчас и с их ведома. Расходы и затраты будут колебаться, и вы должны внимательно следить за ними. Но имейте в виду эти пять затрат. Они представляют собой общие области, в которых непреднамеренное перерасходование имеет тенденцию происходить больше всего. И они могут стоить вам серьезного потенциала NOI и дохода, если вы не будете осторожны.

1. Расходы на техническое обслуживание подкрадываются больше всего

Техническое обслуживание и ремонт сдаваемой в аренду недвижимости в долине Лихай требует постоянных усилий. И вы помните об этих затратах и ​​расходах – обычно. Однако то, что может случиться и в спешке подкрасться к вашей прибыли, — это недостаточное планирование умеренного и капитального обслуживания. Небольшая течь в кране не повредит банку, если ее устранить. Но если вы слишком долго будете ждать, чтобы решить эту проблему, или если вы откажетесь от общей плановой проверки, чтобы выявить более серьезные проблемы, которые могут иметь место, этот протекающий кран может превратиться в лопнувшую трубу, затопленный подвал или рост грибка. И все эти вызовы техобслуживания обойдутся вам гораздо дороже, чем быстрый визит сантехника.

Чтобы избежать перерасхода средств на техническое обслуживание имущества, тщательно планируйте регулярные инспекции специалистов и подрядчиков. Эти проверки выявят потенциальные проблемы на ранней стадии, что даст вам время заранее заняться ремонтом, заменой и составлением бюджета для будущих крупных проектов. Кроме того, быстрое реагирование на запросы жителей на ремонт имеет решающее значение не только с точки зрения обслуживания клиентов, но и с точки зрения сохранения состояния имущества.

2. Юридические услуги

Наличие юридического партнера в вашем уголке, особенно для помощи с выселением и языком договора аренды, является отличным решением. Однако, если вы сотрудничаете с не тем профессиональным юристом или если у вас большой объем юридической работы, вам будут начисляться более высокие счета. В некоторых случаях арендодатели не понимают, что они накапливают эти оплачиваемые часы, пока не придет счет.

Регулярно говорите со своим юристом о предоставляемых услугах. Убедитесь, что вы работаете с юристом или фирмой с опытом и знаниями в сфере недвижимости. И задавайте все вопросы заранее, чтобы понимать, какие сборы и сборы ожидать. Вы выставляете счет по часам, платите авансовый платеж или накапливаете сборы за другие сборы за подачу документов? Во-вторых, если вам приходится слишком часто нанимать адвоката, это может быть признаком того, что ваш процесс предварительной проверки резидента, возможно, нуждается в улучшении, что приводит нас к нашим следующим расходам, чтобы держать вас в поле зрения.

3. Жильцы низкого качества

Для некоторых инвесторов в недвижимость Лихай-Вэлли давление из-за слишком долгого наличия вакансий становится невыносимым, и они подписывают резидентов, которые не проходят все правила предварительного отбора. В других случаях арендодатели настолько заняты операциями, что непреднамеренно срезают несколько углов в процессе проверки. К сожалению, некачественные резиденты или неподходящие кандидаты в конечном итоге будут стоить вам гораздо больше, чем расширенная вакансия.

Предыдущая история аренды, проверка занятости и проверка биографических данных — все это необходимо сделать. Старайтесь проверять ссылки и задавать правильные вопросы. Если вы слишком небрежно относитесь к процессу предварительной проверки, у вас могут возникнуть дополнительные и непредвиденные расходы, связанные с повреждением имущества, задержкой выплаты заработной платы, выселением и судебными расходами.

4. Кредиторская задолженность поставщиков и подрядчиков

Еще одна статья расходов, которую вы можете понести, не осознавая, что это связано с вашими подрядчиками и поставщиками. Как владелец сдаваемой в аренду недвижимости в долине Лихай, вам необходимо собрать команду профессионалов, которые помогут . Вы позвоните по списку подрядчиков по техническому обслуживанию, включая разнорабочих, инспекторов, сантехников, техников по ОВКВ, кровельщиков и ландшафтных дизайнеров. Что касается управления вашими инвестициями, вам понадобится юридическая помощь, помощь в ведении бухгалтерского учета и, возможно, несколько партнеров по программному обеспечению. И поскольку ваше время ограничено и ценно, вы можете не покупать цены и не получать оценки за выполненную работу. Что может подкрасться к вам, так это повышение цен и повышение ставок. Могут быть скрытые платежи за работу в нерабочее время или только за телефонные разговоры. Эти сборы могут быстро возрасти. Их будет еще больнее проглотить, если работа, которую вы наняли, тоже не будет выполнена на должном уровне.

Проверка ваших поставщиков и партнеров так же важна, как и проверка потенциальных жителей. Потратьте время, чтобы определить лучших поставщиков услуг и построить с ними стратегические отношения. Подумайте о том, чтобы договориться о более выгодных тарифах на текущую работу. И заложите дополнительные средства защиты с помощью аудита услуг, когда это применимо. Не думайте, что все ваши партнеры работают в ваших интересах. Вместо этого разработайте точную стратегию, которая позволит вам иметь процессы проверки, а также системы сдержек и противовесов, чтобы сборы не накапливались без вашего ведома.

5. Длительные вакансии

Когда ваша собственность пустует, вы можете не подозревать, что происходит что-то хорошее или плохое. Однако чем дольше пространство остается незаполненным, тем больше расходов вы тратите без дохода от аренды, чтобы компенсировать это. Большинство инвесторов-ветеранов посоветуют вам создать систему финансовой безопасности из сбережений, чтобы пережить эти периоды вакансий без особого ущерба. В противном случае вы будете тратить больше, чем зарабатываете.

Подумайте о том, чтобы разбить математику. Если вы управляете многоквартирным домом, вам нужно определить уровень вакантности.

Количество вакантных мест x 100 / общее количество мест = уровень вакансий

Например, если вы управляете недвижимостью на 300 квартир и 30 из них не заняты, у вас будет 30% вакантных площадей.

Что касается собственности на одну семью, важно понимать, что стоимость вакантных должностей, по сути, зависит от прошедшего времени. Если вы берете 1000 долларов в месяц за платного жителя, эта дневная арендная плата составляет примерно 33,33 доллара. Каждый день, который проходит с вакансией, вы отказываетесь от этого ежедневного дохода. Отслеживая ежемесячные расходы, вы можете оплачивать коммунальные услуги, сборы ТСЖ и налоги из своих резервов, если вакансия будет оставаться в течение нескольких месяцев.

Если вы столкнулись с длительными вакансиями, вы можете проверить состояние своей собственности и внести улучшения, чтобы сделать ее более привлекательной для жителей. Возможно, вам также придется пересмотреть сумму арендной платы, чтобы убедиться, что она соответствует местному рынку экономической недвижимости. И если эти элементы верны, вам, возможно, придется стать более агрессивными и настойчивыми в своих маркетинговых стратегиях, чтобы привлечь жителей и создать шумиху о существующих или будущих вакансиях.

Избегайте перерасхода с партнером по управлению недвижимостью

Одним из решений, позволяющих избежать этих случаев перерасхода и непреднамеренного начисления расходов, является наличие в вашем углу партнера по управлению недвижимостью, который наблюдает за всем. Когда вы работаете с Axel Property Management, наша команда может помочь вам оставаться в курсе усилий по обслуживанию недвижимости и вести переговоры по ставкам. Мы можем помочь вам установить связи с нужными ресурсами, необходимыми для эффективного предварительного отбора и размещения резидентов. Мы будем постоянно управлять этими различными счетами-фактурами подрядчиков, чтобы избежать неожиданных комиссий. И когда дело доходит до маркетинга арендуемой недвижимости в долине Лихай, нет никого более подходящего для этой задачи. Наши стратегии проверены, а методы надежны. Самое приятное то, что мы работаем с вами и с учетом вашей прибыли, чтобы сохранить ваши активы и быстро определить улучшения NOI на каждом этапе пути.

Если вы не уверены в том, какие расходы вы можете понести в связи с арендуемой недвижимостью, связаны ли они с этими пятью общими расходами или другими, такими как страхование, коммунальные услуги или налоги на недвижимость, обратитесь за помощью в Axel Property Management . Свяжитесь с нашей командой, и давайте остановим отток этих долларов обратно в вашу прибыль!