บนหน้าผาของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์? 63% ของ Flippers อสังหาริมทรัพย์ยังคงเชื่อว่าตอนนี้เป็นเวลาที่ดีในการลงทุน

อสังหาริมทรัพย์ 'พลิกกลับ' เป็นรูปแบบหนึ่งของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่นักลงทุนและนักพัฒนาจำนวนมากจ้างงานทั่วสหราชอาณาจักร ด้วยกระบวนการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อผลกำไรอย่างรวดเร็ว ซึ่งได้รับแรงผลักดันในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แต่สิ่งที่นักลงทุนและนักพัฒนาต้องมองหาเมื่อเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่จะพลิกกลับ?

การพลิกกลับของอสังหาริมทรัพย์ได้รับความตระหนักและความนิยมนับตั้งแต่มีรายการโทรทัศน์ยอดนิยมเพิ่มขึ้น เช่น Flipping Fast ของจอร์จ คลาร์ก หลายคนเริ่มคุ้นเคยกับแนวคิดที่ว่าพวกเขาสามารถทำกำไรได้อย่างมากจากโครงการดังกล่าว

ตามที่ Stephen Clark จาก Finbri bridging finance ให้ความเห็นว่า “ในภาวะวิกฤติด้านที่อยู่อาศัยในสหราชอาณาจักรที่กำลังเผชิญอยู่ มีความต้องการบ้านใหม่สูงอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาจากพื้นดินใหม่ หรือการแปลงอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ให้เป็นที่อยู่อาศัย การพลิกกลับและการตกแต่งใหม่อาจเป็นการลงทุนที่ทำกำไรได้ซึ่งอาจนำอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เอื้ออำนวยทั่วประเทศกลับเข้าสู่ช่วงพับ เนื่องจากธนาคารชั้นนำส่วนใหญ่จะไม่เสนอเงินทุนในการจัดหาหรือปรับปรุงอาคารที่ทรุดโทรม การกู้ยืมเพื่อเชื่อมโยงจึงเป็นแหล่งเงินทุนทางเลือกสำหรับการปรับปรุงและนำที่อยู่อาศัยที่สำคัญกว่ามาสู่ประชากร”

จากการวิจัยล่าสุดที่จัดทำโดย bridgingmarket.org พบว่า 63.04% ของคนที่น่าประหลาดใจคิดว่าตอนนี้เป็นเวลาที่ดีในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสำหรับการพลิกกลับ แม้จะมีการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย อัตราเงินเฟ้อในอดีต และวิกฤตค่าครองชีพ คาดว่าบ้านเรือน 19,000 หลังถูกพลิกกลับระหว่างเดือนมีนาคม 2020 ถึงปลายปี 2021 โดยมีกำไรเฉลี่ย 48,190 ปอนด์ ถือว่าคุ้มค่าแก่การพิจารณาสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และนักพัฒนา

การพลิกคุณสมบัติคืออะไร?

การพลิกกลับเป็นเทคนิคการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อจุดประสงค์เฉพาะในการขายเพื่อผลกำไร ผู้ซื้อมักเน้นที่การเพิ่มมูลค่าด้วยการปรับปรุงใหม่ เนื่องจากทรัพย์สินที่ต้องมีการแก้ไข การปรับเปลี่ยน และความทันสมัยสามารถได้มาซึ่งต่ำกว่ามูลค่าตลาด

สถานที่ที่ดีที่สุดสำหรับการพลิกทรัพย์สินอยู่ที่ไหน?

ตำแหน่งเป็นสิ่งสำคัญเมื่อต้องพลิกกลับ ตัวอย่างเช่น การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่ราคาลดลงหรือหยุดนิ่งอาจส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อการทำกำไรของโครงการ

คลาร์กยังคงกล่าวต่อไปว่า “ความรู้เกี่ยวกับความแตกต่างของสถานที่ตั้งของตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นกุญแจสำคัญ นักลงทุนที่ประสบความสำเร็จมุ่งเน้นไปที่พื้นที่ในสหราชอาณาจักรที่ประสบกับการเติบโตของราคาที่เร็วที่สุดเพื่อรับผลตอบแทนจากการลงทุนที่ดีที่สุด”

จากจำนวนบ้านที่ขายได้ จำนวนร้านปรับปรุงบ้านเฉลี่ยต่อตารางไมล์สำหรับแต่ละสถานที่ (แสดงการเข้าถึงทรัพยากรการปรับปรุงในบริเวณใกล้เคียง) และการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สิน & โอกาสในการคืนกำไร การศึกษาในปี 2022 โดย Best Heating Found สถานที่ที่พลิกได้ 3 อันดับแรกคือ แมนเชสเตอร์, น็อตติงแฮม และลิเวอร์พูล ระหว่างปี 2020-2021

• ในแมนเชสเตอร์ มีการขายอสังหาริมทรัพย์ 20,499 แห่ง โดยมูลค่าเพิ่มโดยเฉลี่ยผ่านการปรับปรุงใหม่อยู่ที่ 19,000 ปอนด์ และราคาบ้านเฉลี่ยเพิ่มขึ้นในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา 26%

• ในน็อตติงแฮม มีการขายอสังหาริมทรัพย์ 12,187 แห่ง โดยมีมูลค่าเพิ่มเฉลี่ย 18,000 ปอนด์ และราคาบ้านเฉลี่ยเพิ่มขึ้นในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา 37%

• ในลิเวอร์พูล มีการขายอสังหาริมทรัพย์ 17,115 แห่ง โดยมีมูลค่าเพิ่มเฉลี่ยอยู่ที่ 20,000 ปอนด์ และราคาบ้านเฉลี่ยเพิ่มขึ้นในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา 12%

5 สถานที่ที่ถูกที่สุดในการพลิกทรัพย์สิน

แม้ว่าพื้นที่ที่มีประชากร เช่น แมนเชสเตอร์และลิเวอร์พูลจะมีมูลค่าเพิ่มสูงสุดหลังจากการพลิกกลับ แต่สถานที่บางแห่งมีต้นทุนการปรับปรุงที่ต่ำกว่า ซึ่งทำให้มีโอกาสในการลงทุนที่น่าตื่นเต้น

การศึกษาเมื่อเร็ว ๆ นี้โดย CIA Landlord Insurance ได้ศึกษา 28 เมืองที่มีประชากรมากที่สุดในสหราชอาณาจักร และค้นพบสถานที่ที่ถูกที่สุด 5 แห่งในการพลิกโฉมอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมแซมรายวันโดยเฉลี่ย:

เลสเตอร์: ค่าใช้จ่ายรายวันโดยเฉลี่ยสำหรับการปรับปรุงสถานที่ให้บริการคือ 1,723 ปอนด์

โคเวนทรี: ค่าใช้จ่ายรายวันโดยเฉลี่ยสำหรับการปรับปรุงสถานที่ให้บริการอยู่ที่ 1,817 ปอนด์

Wolverhampton: ค่าใช้จ่ายรายวันโดยเฉลี่ยสำหรับการปรับปรุงสถานที่ให้บริการคือ 1,845 ปอนด์

เบอร์มิงแฮม: ค่าใช้จ่ายรายวันโดยเฉลี่ยสำหรับการปรับปรุงสถานที่ให้บริการคือ 1,855 ปอนด์

คาร์ดิฟฟ์ – ค่าใช้จ่ายรายวันโดยเฉลี่ยสำหรับการปรับปรุงสถานที่ให้บริการอยู่ที่ 1,865 ปอนด์

ค่าฟลิปเฉลี่ยเท่าไหร่?

แม้ว่าค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงใหม่จะขึ้นอยู่กับสภาพของทรัพย์สินและจำนวนงานที่ต้องทำให้เสร็จ นักพัฒนาและนักลงทุนจะต้องใช้งบประมาณในการปรับปรุงใหม่

การสำรวจของ Bridging Market พบว่า 40.96% ของผู้คนใช้งบประมาณระหว่าง 11,000-25,000 ปอนด์สำหรับงานปรับปรุง โดย 23.98% ของผู้คนใช้งบประมาณน้อยกว่า 10,000 ปอนด์ รองลงมาคือ 22.88% ของผู้คนที่มีงบประมาณ 26,000-50,000 ปอนด์

ยิ่งมีการใช้จ่ายในการปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์มากเท่าใด ต้นทุนในการขายก็จะยิ่งสูงขึ้นเพื่อเพิ่มผลกำไรสูงสุดในทางกลับกัน ดังนั้นนักพัฒนาและนักลงทุนจึงจำเป็นต้องฝึกใช้งบประมาณที่เหมาะสมจึงจะประสบความสำเร็จ

ทรัพย์สินประเภทใดที่พลิกบ่อยที่สุด?

การเลือกอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพลิกกลับอาจมีปัจจัยหลายประการ รวมถึงงบประมาณ สถานะปัจจุบันของอสังหาริมทรัพย์ และค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงใหม่มีแนวโน้มเท่าใด

การสำรวจ Bridging Market ยังพบว่าอพาร์ตเมนต์/แฟลตในบล็อกที่พักอาศัย (44.86%) เป็นห้องที่พลิกกลับได้บ่อยที่สุด รองลงมาคืออสังหาริมทรัพย์แบบมีเฉลียง (32.27%) และบ้านแฝด (26.87%)

อะไรคือการปรับปรุงทั่วไปมากที่สุดสำหรับพลิกทรัพย์สิน?

การพลิกกลับของอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะต้องได้รับการปรับปรุงใหม่ แต่ขอบเขตจะขึ้นอยู่กับประเภทของทรัพย์สินและสภาพของทรัพย์สิน

ห้องครัวใหม่เป็นสิ่งที่พบได้บ่อยที่สุด โดย 69.35% ของคนทำการปรับปรุงนี้เสร็จ อินโฟกราฟิกที่เสร็จสมบูรณ์ในปลายปี 2564 แสดงให้เห็นว่าห้องครัวใหม่สามารถเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินได้ 5.5%

การปรับปรุงห้องน้ำเสร็จสมบูรณ์โดยนักพัฒนา 62.64% เพิ่มขึ้น 4-6% ของมูลค่าทรัพย์สิน

การตกแต่งใหม่เสร็จสมบูรณ์โดยนักพัฒนาและนักลงทุน 35.86% ซึ่งอาจเพิ่มมูลค่า 3.1% ให้กับอสังหาริมทรัพย์

ข้อดีและข้อเสียของการพลิกทรัพย์สินคืออะไร?

เช่นเดียวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การพลิกกลับของอสังหาริมทรัพย์มีข้อดีและข้อเสีย

ข้อดี

• ศักยภาพในการทำกำไร การพลิกทรัพย์สินอาจเป็นวิธีสร้างกำไรได้หากทำอย่างถูกต้อง

• อาจเป็นโครงการแบบครั้งเดียวหรือธุรกิจสำหรับนักพัฒนาหรือนักลงทุน

ข้อเสีย

• หากตลาดที่อยู่อาศัยตกต่ำหลังจากที่คุณซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะเป็นการยากที่จะขายในราคาเป้าหมายของคุณ

• ปัญหาซัพพลายเชนที่อาจเกิดขึ้นกับงานปรับปรุงใหม่ทำให้เกิดความล่าช้าและมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม

• ค่าธรรมเนียมทางกฎหมายและการบริหารในการซื้อและขายบ้านและภาษีกำไรจากการขายใดๆ จะกินเข้าไปในผลกำไรของคุณ ดังนั้นควรพิจารณางบประมาณเหล่านี้

สรุปแล้ว

ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะสูงถึง 4.25% ภายในเดือนสิงหาคม 2566 นักพัฒนาและนักลงทุนมีเวลาหลายเดือนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์และพลิกกลับก่อนที่อัตราดอกเบี้ยจะเริ่มขึ้นอีก

นักลงทุนและนักพัฒนาจะต้องรักษางบประมาณและงบประมาณให้สอดคล้องกัน เพื่อสร้างผลกำไรที่ดี