Bir Mülkiyet Balonunun Uçurumunda? Mülkiyet Flipper'larının %63'ü Hâlâ Yatırım Yapmak İçin İyi Bir Zaman olduğuna İnanıyor

'Çevirme' emlak, Birleşik Krallık'ta birçok yatırımcı ve geliştiricinin istihdam ettiği bir emlak yatırımı şeklidir ve son yıllarda ivme kazanan bir mülkü kâr için satın alma ve hızlı bir şekilde yeniden satma sürecidir. Ancak, yatırımcıların ve geliştiricilerin, çevirmek için bir mülk seçerken nelere dikkat etmesi gerekiyor?

Mülk çevirme, George Clarke'ın Flipping Fast gibi popüler televizyon programlarındaki yükselişten bu yana farkındalık ve popülerlik kazandı. Birçok insan, bu tür projelerden önemli ölçüde kar edebilecekleri fikrine daha aşina hale geliyor.

Finbri köprü finansmanından Stephen Clark'ın yorumladığı gibi, “Birleşik Krallık'ın karşı karşıya olduğu mevcut konut krizinde, yeni konutlar için devam eden yüksek bir talep var - ister yeni gelişmeler olsun, isterse mevcut mülklerin konutlara dönüştürülmesi olsun. Mülkün ters çevrilmesi ve yenilenmesi, ülke genelinde aksi takdirde yaşanmaz mülkleri tekrar gündeme getirebilecek kazançlı yatırımlar olabilir. Cadde bankalarının çoğu harap binaların satın alınması veya yenilenmesi için fon teklif etmeyeceğinden, köprü kredileri yenileme çalışmaları için alternatif bir finansman kaynağı olabilir ve nüfusa daha hayati konutlar getirebilir.”

Bridgingmarket.org tarafından tamamlanan yakın tarihli bir araştırmaya göre, şaşırtıcı bir şekilde insanların %63,04'ü faiz oranlarındaki artışa, tarihi enflasyona ve yaşam maliyeti krizine rağmen değersiz mülklere yatırım yapmak için iyi bir zaman olduğunu düşünüyor. Mart 2020 ile 2021'in sonları arasında ortalama 48.190 £ kârla 19.000 evin ters çevrildiği ve bu da emlak yatırımcıları ve geliştiricileri için dikkate değer bir değer olduğu tahmin ediliyor.

Bir mülkü çevirmek nedir?

Flipping, bir mülkü kâr amacıyla satmak amacıyla belirli bir mülk satın almanın ortak mülk yatırım tekniğidir. Çoğu zaman, alıcı, iyileştirme çalışmaları, modifikasyonlar ve modernizasyon gerektiren bir mülk piyasa değerinin altında elde edilebileceğinden, yenileme yoluyla değer katmaya odaklanır.

Mülk çevirmek için en iyi yerler nerede?

Çevirme söz konusu olduğunda konum çok önemlidir. Örneğin, fiyatların düştüğü veya durgun olduğu bir bölgede bir mülk satın almak, bir projenin karlılığını önemli ölçüde etkileyebilir.

Clark, “Mülkiyet piyasasının konum nüansları hakkında bilgi anahtardır. Başarılı yatırımcılar, en iyi yatırım getirisini elde etmek için Birleşik Krallık'ta en hızlı fiyat artışının yaşandığı bölgelere odaklanır.”

Best Heating tarafından yapılan bir 2022 araştırması, satılan ev sayısına, her bir konum için mil kare başına ortalama ev geliştirme mağazası sayısına (yakındaki yenileme kaynaklarına erişimi gösteren) ve mülk değerindeki artışa ve kar elde etme olasılığına dayalı olarak bulundu. Çevrilecek ilk 3 yerin 2020-2021 yılları arasında Manchester, Nottingham ve Liverpool olduğu açıklandı.

• Manchester'da 20.499 mülk satıldı, yenileme yoluyla ortalama katma değer 19.000 £ ve son 5 yılda ortalama %26 konut fiyatı artışı.

• Nottingham'da ortalama katma değer 18.000 £ ve son 5 yılda ortalama %37 konut fiyatı artışı ile 12.187 mülk satıldı.

• Liverpool'da, ortalama katma değeri 20.000 £ ve son 5 yılda ortalama %12'lik bir konut fiyatı artışı ile 17.115 mülk satıldı.

Bir mülkü çevirmek için en ucuz beş yer

Manchester ve Liverpool gibi nüfuslu bölgeler bir dönüşümden sonra en yüksek katma değeri görmüş olsa da, bazı yerler daha düşük yenileme maliyetlerine sahiptir ve bu da onları potansiyel olarak heyecan verici yatırım fırsatları haline getirir.

CIA Landlord Insurance tarafından yakın zamanda tamamlanan bir araştırma, Birleşik Krallık'taki en kalabalık şehirlerden 28'ini inceledi ve ortalama günlük yenileme maliyeti nedeniyle bir mülkü devirmek için en ucuz beş yeri keşfetti:

Leicester: Mülk yenilemelerinin günlük ortalama maliyeti 1.723 £ idi.

Coventry: Mülk yenilemelerinin günlük ortalama maliyeti 1.817 £ idi.

Wolverhampton: Mülk yenilemelerinin günlük ortalama maliyeti 1.845 £ idi.

Birmingham: Mülk yenilemelerinin günlük ortalama maliyeti 1.855 £ idi.

Cardiff – Mülk yenilemelerinin günlük ortalama maliyeti 1.865 £ idi.

Ortalama bir çevirme maliyeti ne kadardır?

Yenileme maliyetleri büyük ölçüde mülkün durumuna ve ne kadar işin tamamlanması gerektiğine bağlı olsa da, geliştiriciler ve yatırımcılar yenileme için bütçe ayırmak zorunda kalacaklar.

Bridging Market'in araştırması, insanların %40,96'sının yenileme çalışmaları için 11 bin ile 25 bin sterlin arasında bütçe ayırdığını, %23,98'inin 10 bin sterlinden daha az bütçe ayırdığını ve bunu yakından takip eden kişilerin %22,88'inin 26 bin ile 50 bin sterlin arasında bütçe ayırdığını keşfetti.

Bir mülkü yenilemek için ne kadar çok harcama yapılırsa, kârı en üst düzeye çıkarmak için satış maliyeti o kadar yüksek olur, bu nedenle geliştiricilerin ve yatırımcıların başarılı olmak için mantıklı bütçeleme uygulamaları gerekir.

En çok ne tür mülkler çevrilir?

Bir mülkü çevirmek için seçmek, bir bütçe, bir mülkün mevcut durumu ve yenilemenin ne kadara mal olacağı gibi çeşitli faktörlere bağlı olabilir.

Köprüleme Pazarı araştırması ayrıca konut bloklarındaki dairelerin/dairelerin en yaygın olarak çevrilen (%44.86) olduğunu, ardından teraslı mülklerin (%32.27) ve ardından yarı müstakil mülklerin (%26.87) geldiğini keşfetti.

Bir mülk çevirme için en yaygın yenileme nedir?

Mülk devirmelerinin büyük çoğunluğunun tadilata ihtiyacı olacaktır, ancak kapsamı mülkün türüne ve durumuna bağlı olacaktır.

Yeni mutfaklar en yaygın olanıdır ve insanların %69,35'i bu tadilatı tamamlamaktadır. 2021'in sonlarında tamamlanan bir infografik, yeni bir mutfağın bir mülkün değerine göre %5,5 oranında olabileceğini gösterdi.

Banyo tadilatları, geliştiricilerin %62,64'ü tarafından tamamlanarak bir mülkün değerine %4-6 oranında katkı sağlanmıştır.

Yeniden dekore etme, geliştiricilerin ve yatırımcıların %35,86'sı tarafından tamamlandı ve potansiyel olarak bir mülke %3,1 değer kattı.

Bir mülkü çevirmenin artıları ve eksileri nelerdir?

Herhangi bir mülk yatırımında olduğu gibi, mülkü çevirmenin de avantajları ve dezavantajları vardır.

Artıları

• Kâr potansiyeli. Mülkü çevirmek, doğru bir şekilde tamamlanırsa kâr etmenin karlı bir yolu olabilir.

• Tek seferlik bir proje veya geliştiriciler veya yatırımcılar için bir iş olabilir.

Eksileri

• Bir mülk satın aldıktan sonra konut piyasası düşerse, hedef fiyatınıza satmanız daha zor olacaktır.

• Gecikmelere ve ek maliyetlere neden olan herhangi bir yenileme çalışmasıyla ilgili olası tedarik zinciri sorunları.

• Bir ev satın alma ve satmanın yasal ve idari ücretleri ve herhangi bir sermaye kazancı vergisi, kârınızı azaltacaktır, bu nedenle bunların dikkate alınması bütçelendirilmelidir.

Sonuç olarak

Faiz oranlarının Ağustos 2023'e kadar %4,25'e ulaşması beklenirken, geliştiriciler ve yatırımcıların emlak satın almak ve oranlar daha da artmaya başlamadan önce çevirmek için birkaç ayı var.

Yatırımcılar ve geliştiriciler, sağlıklı bir kâr sağlamak için bütçeyi ve bütçeyi buna göre gözlemlemek zorunda kalacaklar.